Проф. Иван Данов, бивш министър на инвестиционното проектиране, сега преподавател в Университета по архитектура, строителство и геодезия,  в интервю за Аудиокаста на "Фокус“ "Това е България“

 

Докога ще растат цените на имотите, е често задаван въпрос. Икономистите обясняват бума с ипотечното кредитиране. Но се задава още един фактор, който ще доведе до увеличение на цената на кв. м с още около 15-20%. Това са енергийните изисквания към новите сгради, залегнали във влязлата в сила от началото на годината Наредба № РД 02203/09.11.2021 г. на Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Според нея, новопостроените след 1 януари т.г. сгради трябва да имат близко до нулевото потребление на електроенергия и топла вода, охлаждане и осветление, като за това се използва минимум 55% енергия от възобновяеми източници. Улисани в политическите неразбории на властта, съвсем сме изпуснали от поглед тази Наредба, която има задължителен характер. Какви са особеностите и рисковете при прилагането й? Дали вместо европейски тип на строителство, тя няма да ни донесе балкански проблеми? Наш гост е бившият министър на инвестиционното проектиране, сега преподавател в Университета по архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) в катедра “Жилищни сгради", в която е бил и ръководител, проф. Иван Данов. Той е съосновател и член на Камарата на българските архитекти, член на Камарата на архитектите-Берлин и на Камарата на занаятчиите на Германия. Работил е в Германия, Великобритания и Франция. Той е един от учредителите на Стратегическия институт за национални политики и идеи (СИНПИ). Добре дошъл в Аудиокаста на “Фокус" “Това е България", проф. Данов.

Добър ден на вас, и на вашите слушатели.

Имате внушителна биография, човек среща трудности, за да избере най-важното. Но да ви попитам, в какво ще се изразява енергийната ефективност на новостроящите се сгради, изисквана, според тази наредба? Допускам, че ще има разлика от санирането, което ние познаваме.

Разликата е доста сериозна. Тази наредба като идея и като прилагане в ЕС не е нова, тя се прилага от 4-5 години, но подобна наредба да кажа, не е съвсем същата. Нейната функция от моя гледна точка е положителна, тъй като води до намаляване на енергийните  разходи на сградите. Това намаляване естествено води до повишаване на цените, тъй като ако направя паралел с автомобилите, значи автомобилите стават все по-скъпи и все по-хубави. Новата наредба също е свързана с развитието на техниките и технологиите.

Какви екстри ще се използват при строителството?

На първо място, намалява се топлинната загуба на сградите. Изискванията за топлинни загуби на сградите, които при нашите условия независимо, че говорим непрекъснато за саниране, не отговарят точно на техническите изисквания в Европа. Тъй като част от най-големите топлинни загуби всъщност са от продухването на сградите, тоест, те трябва да бъдат плътни, спрямо ветровото налягане. Това е едната слабост, особено в зоната на прозорците,  около прозорците. За самите стени у нас винаги се е смятало, че е добре сградата да се продухва. Този медал има две страни. Едната, ако ги затворим напълно плътно, това означава, че трябва да се внасят допълнителни мерки, мероприятия и техника за проветряване на сградите. Ако не ги проветряваме, има голям риск те да започнат да образуват мухъл, което е познато явление. Положителната страна е, че би трябвало, ако човек инвестира в тази нова сграда, нова техника, би трябвало разходите му за отопление и за климатизация през лятото да спаднат много рязко, почти до нула. Това е положителната страна. Сега всяка стъпка напред води до оскъпяване, защото в началото на разговора вие казахте, че се повдигат цените. Значи за цените на недвижимите имоти няма познато по света място, където да спадат. Това е твърда инвестиция, по тази причина те вървят непрекъснато нагоре. Това е естествен процес, икономически процес.

Какви са особеностите на въпросната наредба?

Особеностите на въпросната наредба са, че 55% според нея от източниците на енергия за отопляване и за охлаждане, трябва да бъдат от възобновяем енергиен източник, което означава, че най-подходящи за този вид отопление са т.нар. термопомпи. Тоест, би трябвало отоплението да става с тези термопомпи, като енергиен източник е слънцето, фотоволтаични батерии или тези ветрови централи, това са възобновяемите енергийни източници, тъй като произвеждат електроенергия, която е най-подходяща за този вид отопление. А сигурно има и други видове, каквито са пелети и т.н. и също се смятат за възобновяем енергиен източник. И постепенно пазарът и проектантската практика ще покажат, кое е по-удачно от двете. Но специално по мое мнение, от експлоатационна гледна точка, термопомпите са по-добрият вариант.

Спазването на такива технически изисквания какви ангажименти ще предположи или ще изисква от инвеститори? Какви от строители? И не на последно място, какви от клиентите?

На първо място, ще започна от клиентите, тъй като тази нова техника е доста по-скъпа от старата.

Тоест, те ще могат ли да си избират формата на енергийната ефективност или ще бъдат принудени да вземат това, което им се предлага по проекта?

Ще бъдат принудени да вземат това, което им се предлага, иначе строителството ще бъде незаконно, ако не се спази проектът. Значи, трябва да се спази проектът. Тоест, инвестиционното решение трябва да се вземе още във фаза на проектиране. Естествено, има стъпки, които позволяват по време на строителството да се правят някои изменения, включително и с тази техника. Доброто решение е от самото начало при започване на проектиране, да се вземе съответното техническо решение каква точно да бъде отоплителната и вентилационна система. Това ще доведе естествено до оскъпяване, тъй като тези системи са по-скъпи в началната инвестиция. И понеже нямаме много опит, предполагаме, че в експлоатационния период би трябвало тази инвестиция да се компенсира от икономията на разходите за поддържане на сградата.

Строители, инвеститори?

В България, между другото, за изпълнение на тези системи има доста подготвени хора, които са напред с техниката, с експлоатацията на тези сгради. И аз там не виждам някакъв особен проблем. Предлагат се най-различни системи, най-различни производители, няма някакъв особен проблем. При проектантите големият страх от миналата есен беше,  дали ще излизат изчисленията. Вече имаме опит през тези два месеца и половина, изчисленията излизат, няма някакъв особен проблем. Естествено, повишават се изискванията за дебелина на топлоизолацията, изисквания към прозорците. Общо взето от проектантска гледна точка не смятам, че това е някакъв особен проблем. Между другото, понеже направих една съпоставка, тъй като първите изчисления, които направихме, много ни учудиха. Тъй като се оказа, че излизат без почти никакви проблеми, след едни 3-4 месечни проектантски терзания какво ще стане. Направих една съпоставка с германския правилник, подобен за технически изчисления, и се оказа, че  в нашия превод има известна разлика спрямо немския. Тъй като за тези 55% от енергията от възобновяем източник, за които се смята, че са фотоволтаици или ветрови инсталации, преводът е непълен и не знам защо е така. В Германия се изисква да бъдат от “собствен" източник. Думата собствен в българския текст я няма.

Защо?

Не мога да ви кажа, или са я загубили в превода, или... нямам представа. Но когато не е собствен енергиен източник, означава, че може и да няма фотоволтаици, т.е. може да бъде с обикновена електроенергия. Това е разликата, която до този момент съм открил между двете. Така че не виждам някакъв особен проблем и смут нито в проектантската колегия, нито при изпълнението на подобни сгради. Още повече, че в нашия правилник, както и в Западна Европа, е записано, че ако има, да кажем, парно отопление в района, няма нужда да се правят подобни изчисления за възобновяем източник. Тоест, тогава тези райони са освободени от тази необходимост. Това ще засегне зони, където няма централно управление.

Работил сте в Германия, Великобритания и Франция. Как са уредени тези въпроси за енергийната ефективност там, казахте, че съществуват от години?

Със Закон, със закон.

А у нас няма закон?

Наредба е у нас. И там беше наредба, между другото до преди 4-5 години беше наредба, след това стана закон. Той даже, ако го превеждаме, е Закон за сградната енергия – ако трябва така да го преведа буквално. Със закон е, и то тези закони се променяха в последните 30 години или 25 години се променяха периодично на всеки 10 години. В началото бяха много-много свободни, постепенно се появиха изисквания на първо време за изолация на сградите, после започна да се свързва изолацията с вида отопление, и последните са отопление, вентилация, изолация. Някаква такава доста сложна система за предварително изчисляване. Всъщност доста сложна, ако човек не я познава, иначе изчисленията са таблични, те са, ако така кажа за публиката, това са подобни на екселски таблици, които могат да се изчисляват сравнително лесно. Необходимо е човек да има база данни за вида изолационни материали и за вида отоплителни инсталации. И общо взето, сметката може да бъде направена лесно, даже не от хора, които са много големи специалисти в областта, когато говорим за обикновени сгради. Когато става дума за сериозни сгради, се изискват сериозни специалисти.

Дали вместо европейски тип на строителство няма да получим балкански рационализации, на каквито обикновено сме свидетели? Ето, вие казахте за грешката в превода, тоест небрежният пропуск в превода.

Ами възможно е да се получат, не мога да ви кажа. Знаете, че за да не се получат се изисква контрол, това е най-важното.

Кой ще го оказва? Инвеститорът?

Ние имаме сериозни контролни органи. Контролът винаги е свързан с отделните личности, които го осъществяват. Тъй като както и да вмените в закона контролни функции, в края на краищата те трябва да бъдат изпълнени от хора. А пък от там зависи и този фактор, дали човекът ще бъде достатъчно стриктен и т.н., каквото следва от там нататък при този контрол, зависи от хората.

Но кой на практика ще контролира? От къде ще дойде?

Едната част е при разрешението за строеж, това са общинските технически служби, които трябва да проверят преди тях, по нашия Закон за устройство на територията това са т.нар. “Надзорни фирми", които пишат доклад за съответствие, тоест специалистите в тези фирми трябва да проверят дали изчисленията и проекта отговарят на тази наредба, с този доклад за съответствие. Този проект отива в общината, те проверяват и след това при приемането на сградата се назначават съответни комисии, които трябва да проверят, дали всичко това е изпълнено по верния начин, което не винаги е очевидно, защото има и скрити работи и т.н. Ние в България имаме така тази слабост да се преразпределя тази отговорност. По света отговорността за подобни неща се носи за проекта от проектанта, директно от тези, които проектират и те имат функциите да контролират, тъй като те познават най-добре проектите си, логично е това. И от изпълнителя, това са хората, които отговарят и когато има отклонение от проекта, има и съответните санкции. По света е както у нас, при незаконно строителство това, което е незаконно построено, се отстранява.

Понеже отидохме на територията на общината, предстои конкурс за нов главен архитект на София. Във вашата книга “Визия за развитието на град София през XXI  век" къде виждате потенциала за разрастването на града? Изобщо как ще върви бъдещето на нашия град от архитектурна гледна точка?

Тази книга съм я писал преди вече 5 години. Това са мои лични впечатления, виждания за града. Тъй като ние имаме уникалната даденост, каквато не мога да се сетя друга столица в Европа да има, каквато е комбинация между планина, в рамките на града ние имаме планина-парк, в рамките на града. Имаме и това, за което всички твърдят, че в София “големият проблем е, че ние нямаме голяма река". Обаче като излитате от софийското летище, погледнете през прозореца, да видите тази северна част на София, тя е една огърлица или върволица от водни площи, които могат да бъдат свързани естествено един с друг. Те са получени в следствие на изкопни работи, но вече сигурно имат 30-годишна или 40-годишна история и вече са станали биотопи, ако мога така да ги нарека. И това е зона, която София изобщо в момента не ползва, това са едни забравени места. И северната част на София за мен е бъдещето на развитието на града. От известно време в ЕК се подготвя документ, сега не мога да кажа дали ще бъде приет, защото в края на краищата всичко е въпрос на демократични процедури, но че според него след 2050 г. ще бъде забранено градовете в Европа да растат като територии. Това е свързано преди всичко със световния страх от глад, тоест, не трябва да се отнемат селскостопански площи. Предполагам, че това ще се случи, тъй като изглежда доста разумно, което означава, че това, което до 2050 г. е заето като територия на града, това ще остане.

Нататък няма да може да се разширява?

Нататък няма да може да се разрастват градовете. От там нататък резервите са две - надолу в земята и нагоре във височина. И другите резерви са старият сграден фонд постепенно-постепенно да бъде изместван с нов. Като там влизаме естествено в колизии с историческия образ на града, с това, което трябва да бъде запазено и това, което трябва да бъде подменено и т.н. Но там основният проблем, който имат и големите градове, е при всички тези операции водещо значение и водещ смисъл има цената на земята. Тя е водеща, образно казано, ако сградата, която е построена върху някаква земна площ, е по-ниска отколкото е цената на земята, тази сграда няма бъдеще. Тъй като събарянето и строежа на нов обект на тази земя имат по-голям икономически интерес. Това е принципът, който съм видял по цял свят - земи, където земята става по-ценна от къщите върху нея, къщите са обречени.

У нас как е решен този въпрос? Ние много-много сякаш не обръщаме внимание на цената на земята, на качеството й. Периодично излизат в медиите разни скандали с отчуждаване, със закупуване, но всичко затихва и не се говори по принцип по тези въпроси.

В момента пиша една такава разработка по тези въпроси и стигнах до този извод: нашият принцип на изграждане на градоустройството, нашите градостроители всъщност са не от техническа гледна точка, тъй като там има едни показатели: плътност, кинт, процент на озеленявне – не говоря за тях. Нашите градостроители работят с градоустройствен инструментариум от времето на социализма. Тоест, че държавата-капиталист е собственик на всичко и по този начин се правят нашите градоустройства. Което, ако човек попрочете малко Конституцията, вижда, че влизаме в противоречи с чл. 6 от нея.

Да, частната собственост е неприкосновена.

Да, и чл. 17, в който се казва, че ако се  прави отчуждаване, тъй като винаги се налага да има отчуждаване, публични интереси, то това отчуждаване трябва да стане със съответната компенсация. А съответната компенсация е една цифра или форма, която не е ясна, каква е. Тоест, там имаме една обтекаемост на параметрите. И оттам започва тази невъзможност да бъдат реализирани градоустройствените проекти, тъй като този, който има земя, я държи. Защото няма нищо по-сигурно в този живот от земята. Тя остава завинаги, ние си отиваме, но земята остава. Даже и в Агенцията по вписванията има доста голямо разминаване между нашата и западноевропейската практика. Значи там във вписването е на първо място имота и върху този имот се вписват собствениците. И тези собственици си вървят един след друг във времето, променят се, докато при нас се вписва собственика и на него се вписва имота. Обратна е схемата. Докато собственикът е временно явление, колкото и да ми е мъчно това да го кажа на вашите слушатели, но всички сме временно на тази земя, земята обаче остава. Така че леко сме се отклонили от смисъла на правене на градоустройство в пазарна икономика.

Тоест, 30 години ние на практика работим по социалистически модел?

Ами да, общо взето, все едно държавата е собственик на земята, това е, както е било в миналото. Значи ние имаме доста проблеми в София, има канали с инсталации, с инфраструктурни елементи с неизяснен статут чии са. Минават по най-късия път, по диагонал на дадения имот, неща, които не би трябвало да се допускат. Имаме улици, където уличната регулация не е приложена, което пречи на инвестиционните намерения. Другият голям проблем, пак ако се върна към градоустройството, е така нареченият кинт, който показва какви квадратни метри може да получите на вашата земя. Ама, ако не са ви направили кинт, който вас ви удовлетворява, тоест, вие започвате да губите площ от разгънатата площ, а тези площи означават пари.

И всичко това не е много известно, не се говори, освен, ако човек пряко не се сблъска?

Имах повод да се сблъскам с този проблем и затова взех да се замислям, защо всъщност не става и какъв е инструментариумът. И така се сетих за добри практики, особено във Великобритания има перфектни практики в това направление. За съжаление, тези перфектни практики имат един огромен недостатък, той е времеви. Значи изготвянето на такъв проект, стигането до консенсусни решения с цялото общество, т.е. да нямаме скандални обекти, скандални проекти, не може да стане в рамките, както ние тук искаме всичко да стане днес и веднага. И днес след обед, ако може, да е приключило. Тези процедури вървят през години, значи събират се, говорят хората, инициират. Инициативата идва от самите собственици и на земя, и тези хора, които обитават тази земя. Тези хора затова всъщност много често се гордеят с града, в който живеят, с мястото, където живеят. Те са съпричастни в развитието, докато при нас, в нашите големи градове започвам да забелязвам едно отчуждение от града. Вие знаете, че се говори за "Вие“ и "Ние“. "Ние“ сме тия, дето сме долу, "Вие“ сте тези, които управлявате. Това отчуждение е част от проблема за градоустройството на страната.

Да ви попитам нещо по-нетрадиционно. Създаването на един адекватен, съвременен, модерен градоустройствен план на столицата колко би струвало? С отчуждаване на земи и с цялата разработка?

Това, което получих като информация, тя е правена на база 100 лв. на кв.м., като цена тя е условна.

Няма такава цена.

Преди може би две седмици, аз имам някакви наследствени земи във Видинско, ми се обади някакъв човек да му ги продам срещу 1 лв. кв.м., но тя е е селскостопанска земя, както и да е. Но 100 лева в града е много условна цена, тя е просто да може да се илюстрира необходимостта. Чувал съм, така доста от сериозно място, няма да ви го кажа в момента по радиото.

Не е нужно.

Че ще трябват около 58 млрд. лв., за да се извършат отчуждителните процедури на територията на София.

И то при 100 лв.?

При 100 лв.

Такава пазарна цена е неадекватна.

На времето, когато имах информация, значи това е преди около 10-ина години, държавният бюджет на нашата държава беше около 55-60-65 млрд. Тоест, това са едни суми, които как да ви кажа, първо са нереални да се дадат. Вторият въпрос, който аз си задавам, добре общината ги има тези условни 50-60 млрд. Не е ли по-добре да ги вложи в нещо друго, вместо да се изкупува тази земя от тези хора? И тогава настъпва въпросът, каква да бъде разменната стойност? Защото тези земи всъщност от една страна общината ги губи, от друга страна обаче тези собственици също ги губят. Значи, ако не им се дадат тези пари, тези хора ще бъдат ощетени с тези условно казано 50 млрд. лв. Значи тези хора ние трябва или да ги смятаме, че не са съвсем нормални, за да ги подарят. Там е балансът между двете неща. Тези собственици, ако се спазва Конституцията, защото другият вариант е - връщаме се към познатото минало, извършваме национализация на земята и се решават проблемите. Но тази игра вече беше играна и тя не завърши особено щастливо за повечето хора. Значи, не е там решението. Решението е в търсене на този социален или обществен консенсус, в който собствениците да са доволни, че си продават или даряват земята, но не срещу нищо. Или не срещу някаква абсурдност.. 

Символична цена?

Символична, да. Там е всъщност този момент. Старите пазарни икономики имат в това отношение...

Богата практика?

Богата практика. Познавам хора, които се занимават с това. Единственият недостатък в тази богата практика е времевият, значи това нещо става бавно.

Ами то си има и такава поговорка: “Париж не е направен за три дни".

Точно така, “Париж не е направен за три дни".

Ако свържем наредбата с новото строителство в София, какъв градоустройствен облик ще има бъдещето на града ни? Опитвам се да свържа двете теми на финала на нашия разговор.

Наредбата за саниране и за енергийна ефективност?

За енергийна ефективност. Как ще изглежда нашият град?

Понеже аз имах щастието или нещастието да работя преди много години в един концерн, с който санирахме панелните сгради в бившето ГДР. Самото саниране от естетическа гледна точка дава изключително богати възможности тези сиви, еднакви сгради да бъдат разнообразени. Самото саниране на територията, където са тези сгради изисква допълнително застрояване. Значи, това е нещо, което сме практикували тогава на територията на Берлин. Значи само със саниране на самите сгради още не се променя облика на населеното място или на района. Изискват се допълнителни строежи, като се започне от решаване на ъгловите застройки, защото тези панелни кубчета, те не позволяваха завиване в ъгъла. Територията между тях е доста преоразмерена, тоест, тя може да бъде уплътнена и т.н. Това е едната страна, тоест, че обликът може да бъде променен в положителна посока. Аз не виждам някакъв негатив в това, че трябва да бъдат по-енергийно ефективни нашите сгради. Нали ви казвам, негативът е просто във факта на оскъпяването. Ако си спомняте преди много години, пак ще дам пример с колите, една лека кола струваше 5-6 хиляди лева, нова в “Мототехника". В момента цените са 70-80 хиляди. Значи, ако трябва да сравня един “Москвич" от онова време и един средно статистически автомобил от сегашното време, те си приличат само по това, че имат волан и четири колела. Всичко останало е съвсем различно. Тоест, светът върви напред и това изисква да се влагат много средства за технически решения.

Май най-напред трябва да тунинговаме умовете си, за да можем да приемем новото и да го разберем.

Аз мисля, че когато новото е положително, то се приема бързо и лесно. Ето, вие седите на компютър, но ако ви питам преди 30 години имали ли сте лаптоп?

Не, пишеща машина.

Така че си спомнете, и аз си спомням, когато в нашия университет се пишеха научни трудове и се пишеха на машина. Сега, ако кажа на вашите слушатели няма да се сетят за какво става дума, на хартия пелюр се пишеше.

Тънка, синя

За да може с един удар да излязат 4-5 копия и като сбърка човек, започва да търка.

И къса и започва отначало.

Да, обаче сега никой не се сеща за подобни неща.

Колко време и колко път сме изминали. Много ви благодаря за това, че приехте да бъдете наш гост. Благодаря ви и за времето, което ни отделихте.

И аз ви благодаря.

Гост в студиото бе проф. Иван Данов, бивш министър на инвестиционното проектиране, сега преподавател в Университета по архитектура, строителство и геодезия.