15:43 / 09.09.2026
436
Много са българите, които отдават втори и повече имоти под наем. По закон този данък се декларира и се плаща данък, но има няколко съвсем законни начина да намалите дължимото.
Колко данък върху наемите всъщност се плаща
Всеки, който е получавал доходи от наем, е чувал за "10-те процента данък". На пръв поглед изглежда просто – ако получавате 600 евро наем, дължите 60 евро данък.
Истината всъщност е по-благоприятна за вас. Законът признава, че притежаването и отдаването под наем на имот е свързано с разходи – за поддръжка, амортизация, ремонти. За да не се налага да събирате касови бележки за всеки сменен кран или пребоядисана стена, държавата е въвела улеснение.
6 умни стратегии за данъчна оптимизация на фрийлансъри
Това улеснение се нарича 10% нормативно признати разходи.
Това е фиксиран процент, който се приспада от получения от вас наем, преди да се изчисли дължимият данък, пише pariteni. С други думи, държавата автоматично приема, че 10% от дохода ви от наем е отишъл за разходи, и не го облага.
Нека видим как работи това с конкретен пример. Да кажем, че получавате 800 € месечен наем.
Първо, изчисляваме нормативно признатите разходи: 800 € × 10% = 80 €. След това ги приспадаме от наема, за да получим облагаемия доход: 800 € − 80 € = 720 €. Едва сега върху тази по-ниска сума прилагаме 10-процентния данък: 720 € × 10% = 72 €.
Така реално дължимият данък не е 80 €, а 72 €. Това означава, че вашата "ефективна данъчна ставка" е всъщност 9%, а не 10%. Това е важен нюанс, който работи изцяло във ваша полза.
Важно изключение: Ако отдавате имот в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците (а наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице), нормативно признатите разходи не се приспадат – облагането е с окончателен данък 10% върху брутната сума на наема.
Как и кога се плаща
За разлика от данъка върху заплатата, който се удържа всеки месец от работодателя, отговорността за декларирането и плащането на данъка върху наема е изцяло ваша. Процесът не е еднократен, а се случва на няколко етапа през годината.
Данъкът се плаща авансово, на тримесечия. Това означава, че след изтичането на всяко тримесечие, вие трябва да изчислите и внесете дължимия данък за него.
Сроковете са, както следва:
За първо тримесечие (януари, февруари, март) – до 30 април.
За второ тримесечие (април, май, юни) – до 31 юли.
За трето тримесечие (юли, август, септември) – до 31 октомври.
Важно е да се отбележи, че за четвъртото тримесечие на годината не се прави авансово плащане. Дължимият за този период данък се изчислява и внася заедно с подаването на годишната данъчна декларация.
Финалната стъпка е именно подаването на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Това се случва до 30 април на следващата година. В нея вие описвате всички доходи от наем, които сте получили през изминалата година, и приспадате вече направените авансови вноски. Ако след финалното изчисление се окаже, че дължите още нещо, го внасяте. Ако пък сте надвнесли, можете да поискате сумата да ви бъде възстановена.
Бонусът, който мнозина пропускат: 5% отстъпка
Малко хора знаят, че държавата всъщност награждава тези, които си плащат данъците навреме. Ако подадете годишната си декларация по електронен път до 31 март и в същия срок внесете целия дължим данък за довнасяне, имате право на 5% отстъпка.
Данъчни облекчения за граждани – как да си върнете пари от държавата
Има две условия
Декларацията трябва да е подадена електронно (с ПИК или КЕП).
Не трябва да имате неплатени публични задължения към датата на подаване.
Максималната отстъпка е 255,65 евро (500 лв.) – не голяма сума за богатите, но за повечето наемодатели това спокойно покрива един-два месечни наема. Спестявате един час за подаване на декларацията онлайн – и държавата ви връща част от данъка обратно.
