Интервю с адвокат Борислав Караколев в предаването "Добър ден, България" на Радио "Фокус"

В понеделник с адвокат Петкова говорихме за това какви са правата ни и как да се справим с проблемни съседи и тогава ви обещахме, че ще продължим да развиваме тази тема с друг адвокат по гражданско право, за да разберем какви права имаме и как може да ни помогне всъщност домоуправителят на блока. Има често срещани проблеми с възникване на спорове за плащане на сметки, за ремонти например на асансьора, на покрива. Нужно е всеки от нас обаче да знае какви права има по закон, за да може животът ни в етажната собственост да протича по-гладко и спокойно. Какви права ни дава Законът за етажната собственост сега ще разберем от адвокат Борислав Караколев. Днес с вас ще обсъдим доста наболели въпроси за междусъседските отношения и как да се справим с нередностите в блока ни по законов път. Първо искам да ви попитам каква е разликата и има ли такава между професионален домоуправител и такъв, който сме си го избрали от съседите от блока?   

Да, на първо място бих казал, че разлика в правомощията между професионален домоуправител и такъв от блока няма, тъй като и двамата домоуправители – било то професионален или не, разполагат с еднакви механизми за противодействие и действие в конкретни ситуации. Има разлика относно назначаването на външен домоуправител, професионален. За него е по-трудно да бъде избран като управител в сграда, тъй като му трябва по-голям кворум за избор и съответно за назначаване. Т.е. законът допуска да се избере домоуправител от блока с доста по-малък кворум – 33% идеални части от етажната собственост трябва да бъдат "за“, за да се избере собственик от блока. Докато за професионален домоуправител, трябва 67% идеални части да бъдат "за“ избор на такъв домоуправител. Относно обаче компетентността – за мен чисто житейски излиза доста голяма разлика в качеството на домоуправителите, доколкото професионалният домоуправител често има зад гърба си ресурс от юристи, които му помагат да приведе закона в изпълнение. Докато доброволецът – да, той вкарва емоция в своите функции, вкарва нужния ентусиазъм и иска нещата да се движат напред, но често не знае какво прави и документацията му, която за мен в етажна собственост е основополагаща и най-важна, е много слаба, а на моменти дори и липсваща. На практика доброволците, които се съгласяват да бъдат домоуправители, дори някои от тях не знаят, че трябва да се изготвят протоколи от общите събрания, въобще, не се запознати с реквизитите, не знаят какви кворуми са необходими за вземане на съответни решения и това до някаква степен, според зависи от казуса, дори може да се опасно за етажната собственост. Така че да, има съществена разлика, но чисто откъм правомощия разлика няма.   

Добре, напоследък доста хора от различни краища на България дори прибягват до услугите на професионален домоуправител, но пък други се страхуват, защото смятат, че договорите са силно обвързващи. Това мит ли е?  

Да, това е абсолютен мит и много бързо мога да го развенчая. За съжаление, все още не мога да си отговоря дори за себе си дали е за добро или за лошо. Професионалният домоуправител няма право да обжалва решения на общото събрание и да иска тяхната отмяна в съда. Т.е. той няма механизъм да се защити, ако общото събрание реши нещо против закона. Така че ако общото събрание реши да се раздели с професионалния домоуправител, на практика може да го направи по всяко време без да следва никакви процедури, тъй като професионалният домоуправител след това няма да може да се обърне към съда и да каже "Вече не съм в тази сграда, тъй като свикаха незаконосъобразно събрание и избраха друг домоуправител“. Той няма право да се оплаче към съда и съответно съдът няма правомощия да ревизира едно такова нелегитимно събрание. Законът за етажната собственост определя един срок, в който хората могат да обжалват решения на общото събрание, и ако те не следват този срок и този срок не е спазен, тогава, каквито и да са решенията на общото събрание, те стават закон за тази етажна собственост и подлежат на изпълнение, без значение от пороците, които са направени. Още повече, сега и Европейският съд излезе с едно тълкувание, че договорът с професионален домоуправител всъщност е и потребителска услуга, което на практика още улеснява раздялата с такъв домоуправител. И стига да се знае как да се процедира с раздялата с професионален домоуправител, много лесно се случват нещата. Много лесно се случват нещата, защото в крайна сметка, професионален домоуправител е търговец, който би трябвало да знае какво прави и би трябвало да знае какви последици ще понесе, ако не се съобразява с волята на общото събрание, без значение дали тя е опорочена или не.   

Т.е. да успокоим нашите слушатели, че няма да има проблем да се откажат от тази услуга, когато не са доволни например от изпълнението на задълженията му.  

Абсолютно. Дори и да бездейства професионалният домоуправител, да не иска да свика събрание по негова инициатива, когато е голямо недоволството, законът позволява и има механизъм съседите да се съберат самосиндикално, така да го наречем, без да се съобразяват с графика на домоуправителя или пък с неговото нежелание да свиква събрание.   

Добре, нека сега да се обърнем към нашите слушатели, които са потърпевши. Как да постъпим със собственик или ползвател, който постоянно извършва ремонти, пуска силна музика, не се вслушва в нашите молбите тези излишни шумове да престанат? И как да постъпим с хората, които не искат да си плащат месечните такси? Как да бъдем ние полезни на домоуправителя или ако ние сме домоуправител всъщност?  

Сега, когато не искат да си плащат таксите – нека да започнем от там, защото може би по-малко време ще ни е необходимо – когато не искат да си плащат таксите, домоуправителят е този, който трябва да поеме инициативата и да приведе изпълнението на решенията на общото събрание в действие. Т.е. когато се вземе решение да се плаща Х сума, определена сума ежемесечно към етажната собственост по съответните пера и фондове на етажната собственост, собствениците са длъжни да изпълняват това решение. Когато не го правят, домоуправителят има възможност да се обърне към съда, съответно по принцип по закон той представлява етажната собственост в съда, но по никакъв начин не му пречи да упълномощи адвокат. Естествено, за да се развие позитивно едно такова дело, е важна документацията, т.е. трябва да има добре разписани протоколи, ясно разписани протоколи и тези протоколи да бъдат отнесени към съда. Той си прави дори една формална проверка, когато всичко е изрядно, и е въпрос на време този човек да бъде осъден, с последиците, които носи осъждането – разноски, лихва и т.н.  

Да.  

А когато вече говорим за манталитет и някой системно нарушава Правилника за вътрешния ред, тогава домоуправителят също има полезни действия, като евентуално може да налага глоби, които са ясно регламентирани. Ако пък несъобразяването и нарушаването на Правилника за вътрешния ред се превръща в психически тормоз и касае цялата сграда, дори е възможно да се стигне и до извеждане на собственика от сградата за определен период от време, който в закона се казва, че е до три години. Там също има предпоставки.   

Т.е. домоуправителят може да ни помогне, ако имаме психически тормоз от наш съсед – да помогне, да го прегледат дали здравословно е добре, дали психически е добре?  

Сега това е много особена тема. Когато говорим за човек, който е психично разстроен, страда от някакво психично заболяване, тогава е хубаво домоуправителят, ако допусне, че този човек е опасен за околните и може да извърши престъпление, да сигнализира прокуратурата и тя вече да се задейства по Закона за здравето, да настани този психично болен човек за принудително лечение. Тъй като много често на мен в практиката ми се е случвало съсед, психично болен, да спре своето лечение, съответно да влезе в прогрес на своето заболяване и да стане крайно агресивен – случват се нелицеприятни ситуации и тогава прокуратурата е тази, която задейства тази процедура. Но нищо не пречи инициативата да дойде от домоуправителя и просто той да сигнализира. Особено когато говорим за опасност за околните, тяхното здраве и живот.  

Много ви благодаря, адвокат Караколев, за този разговор. Тема с продължение – обещаваме на нашите слушатели.  

Благодаря и на вас.

Габриела ГЕОРГИЕВА