07:13 / 27.08.2026
413
Делбата на имот е сред най-честите житейски ситуации, в които ни се налага да разплитаме сложни имуществени и лични отношения. Независимо дали става дума за наследство, развод или прекратяване на съвместна инвестиция, моментът, в който пътищата ни се разделят, изисква и ясно разграничаване на собствеността.
Когато общото право на собственост вече тежи на съсобствениците, законът дава ясен изход – прекратяване на съсобствеността. Тук обаче идва големият въпрос: как най-лесно можем да прекратим съсобствеността като си спестим време, финансови ресурси и главоболия?
Най-изгодният, бърз и спестяващ нерви вариант безспорно е постигането на спогодба за доброволна делба. Тя се реализира изцяло по извънсъдебен ред и позволява на страните сами да определят правилата.
Процедурата изисква сключването на договор, в който детайлно се описва кой какво получава. Когато става въпрос за недвижими имоти (или движими вещи на стойност над 50 лв.), Законът за собствеността (чл. 35) е категоричен: договорът задължително трябва да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Важно е да се подчертае, че веднъж извършена ли е доброволната делба, съсобствеността е окончателно прекратена. От този момент нататък иск за съдебна делба е абсолютно недопустим.
На практика обаче съгласието за доброволна делба се постига трудно. Често някой от съсобствениците смята, че заслужава по-голям дял, или просто отказва да съдейства. Преди да се впуснете в тежки съдебни процедури, адвокатите на imamadvokat.bg съветват да предприемете една ключова стъпка: изпращане на нотариална покана. Изпращането на нотариална покана е стратегически ход, защото показва на другата страна, че намеренията ви са сериозни и че следващата стъпка е съдът. В поканата се определя ясен ден, час и нотариус, при когото страните да се явят за подписване на договор за доброволна делба. Ако съсобственикът не се яви или откаже да подпише, вие разполагате с констативен протокол от нотариуса. Това е писмено доказателство пред съда, че сте били добросъвестни и сте изчерпали извънсъдебните възможности.
Ако доброволният опит се провали, всеки съсобственик има право на иск за съдебна делба по чл. 34 от Закона за собствеността. Съдебната делба обаче е сред най-бавните и скъпи производства. Тя преминава през две фази (допускане и извършване) и често отнема години.
Тук идва и най-актуалната и важна промяна в Гражданския процесуален кодекс (ГПК), която всеки трябва да знае. Законът вече въвежда задължителна информационна среща по медиация (чл. 140а, ал. 1 от ГПК) за определен кръг дела, сред които попадат и голяма част от имуществените спорове.
Тази информационна среща по медиация означава, че съдът задължително ще насочи страните към първа безплатна среща с медиатор в специалните съдебни центрове. Целта е държавата да стимулира хората да се споразумеят, вместо да водят изтощителни дела. Ако благодарение на медиацията страните постигнат споразумение по вече висящото съдебно дело, ГПК предвижда връщане на до 70% (а в някои случаи при споразумение в съдебен център дори до 85%) от внесената държавна такса. За имотни спорове, където таксите се изчисляват върху пазарната стойност, това означава спестяването на хиляди левове.
Искът за делба е крайно средство. Независимо дали ще заложите на нотариална покана или ще преминете през задължителната законова процедура по медиация в съда, опитът за споразумение винаги работи във ваша полза.
Ако обаче не успеете да постигнете споразумение, искът за делба е правното средство, което може да ви помогне да постигнете справедливо удовлетворение на интереса си. Важно е да се отбележи, че този иск не се погасява по давност и може да бъде предявен винаги от някой от съделителите. Правен интерес от предявяването на такъв иск има съсобственик, но също така и лице, което не е съсобственик към момента на предявяване на иска, но при съединяването на този иск с друг, придобива това качество. Такава хипотеза ще е налице ако например наследник предяви иск за унищожаване на завещание и заедно с него и иск за делба на имота, който след унищожаване на завещанието ще се превърне в съсобствен.
Съсобствеността по повод на предявения иск може да е възникнала въз основа на различно правно основание: правна сделка, наследяване по закон или по завещание. Искът се предявява от един от съсобствениците, но всеки от останалите съсобственици автоматично се конституира като ответник по иска. И ищецът или ищците и ответникът или ответниците са задължителни другари в процеса и ако някой от тях не е участвал, съдебното решение ще бъде недопустимо. Съдът следи служебно дали всички надлежни страни са конституирани в производството.
Производството се състои от две фази- фаза по допускане на делбата и фаза на осъществяване на делбата. Във фазата по допускане съдът се произнася с решение между кои лица, за кои имоти ще се реализира делбата и какви са дяловете на съсобствениците. В производството по реализиране на делбата на практика се извършва самото поделяне на имота като същевременно се уреждат евентуални сметки между съделителите ако такива са на лице. В тази фаза могат да бъдат предявени искове са подобрения от някой от съделителите по отношение на делбения имот; ползи от съсобствен имот, от които някой от съделителите е лишен; увеличаване на стойността на наследството в следствие на действия на някой от съделителите и др. И в двете фази всеки съделитетел носи доказателствена тевест по повод на установяването на изгодните факти за него, които ще обосноват определянето на определен дял в негова полза.
Производството се реализира пред районния съд по местонахождение на недвижимия имот съгласно чл. 278 от ГПК. В случай, че може да бъде извършено реално разделяне на недвижимия имот, съдът съставя разделителен протокол, в който се описва каква част и какво точно получава всеки съделител. С влизането в сила на разделителния протокол, делбата приключва и съсобствеността е прекратена.
В имотните спорове всяка грешна стъпка струва скъпо. Вместо да рискувате правата си с прибързани действия, вземете нещата в свои ръце и изградете силна стратегия с помощта на правилния специалист. Ако сте изправени пред сложен казус със съсобствен имот, консултирайте се с адвокат в imamadvokat.bg, за да защитите интересите си максимално ефективно.
